NORMATIVA ACQUISTO IMMOBILI IN FRANCIA

Il sistema francese per l'acquisto di un immobile prevede la realizzazione della vendita attraverso un rogito notarile e la trascrizione della vendita al catasto immobiliare così come avviene in Italia. 

Normalmente la realizzazione della vendita è preceduta dalla sottoscrizione da parte di acquirente  di una “RESERVATION” (promessa di acquisto)  e che, una volta accettata dal venditore, corrisponde ad un “compromesso” Italiano. 

La firma della RESERVATION viene accompagnata dal versamento al notaio o all'agente immobiliare di una somma di denaro a titolo di conferma dell'interesse manifestato. Trascorsi sette giorni dal momento in cui il promissario acquirente riceverà da parte del notaio il progetto di atto senza manifestare l'intenzione di rinunciare all'acquisto la somma versata diventerà caparra. 

Tale somma resta nelle mani di notaio od agente immobiliare fino alla firma del rogito dopo di che verrà versata al venditore come parte del prezzo. In caso, trascorsi i 7 giorni dal ricevimento del progetto di atto 

senza rinuncia dell’acquirente, la vendita non si realizzasse per sua colpa questi perderebbe la caparra mentre se fosse per colpa del venditore egli dovrà restituire al mancato acquirente il doppio della caparra stessa. 

Se chi ha sottoscritto la RESERVATION ha intenzione di finanziare l'acquisto con un mutuo dovrà indicarlo nella promessa o nel compromesso perché, in caso di mancata concessione del mutuo, avrà diritto alla restituzione della caparra anche se non realizzerà l'acquisto(vedi capitolo garanzie). 

La sottoscrizione del rogito di acquisto dovrà essere fatta davanti al notaio Francese con la presenza di un’interprete o tramite procura notarile firmata davanti ad un Notaio Italiano.  

Al momento del rogito l'acquirente dovrà aver fatto pervenire o con bonifico bancario o con assegno circolare emesso da banca francese o piazzato su banca francese la somma residua per il pagamento totale del prezzo e delle spese notarili. 

In caso di acquisto con mutuo tutte le pratiche di mutuo verranno svolte prima del rogito e la Banca mutuante farà avere direttamente  al notaio la somma mutuata. 

Alla firma del rogito il notaio rilascerà una attestazione di acquisto mentre il contratto di acquisto vero e proprio verrà inviato all'acquirente solo dopo l'avvenuta registrazione presso il catasto e la relativa annotazione sul contratto stesso. Per ottenere questa annotazione occorreranno alcuni mesi. 

Sarà compito del notaio verificare la presenza di ipoteche, debiti verso il condominio ed il fisco in modo che, una volta incassato il prezzo della vendita e prima di versarlo al venditore,  vengano pagati tutti gli eventuali creditori. 

Non sarà pertanto possibile subentrare ad un finanziamento in essere acceso dal venditore ma, in tal caso, il notaio provvederà a rimborsare totalmente il vecchio mutuo prima di aprirne uno nuovo a nome dell'acquirente. 

GARANZIE 

Una serie di leggi apposite ha creato un sistema di garanzie a favore degli acquirenti di immobili rendendo i mercato immobiliare Francese particolarmente interessante anche per chi acquista a solo scopo di investimento. Esse riguardano soprattutto la copertura dal rischio di acquistare immobili in costruzione, rischi sul pagamento del prezzo, rischio sull’acquisto di immobili con vizi occulti o da persone con situazioni finanziarie difficili, rischi relativi al non ottenimento del mutuo per finanziare l’acquisto e rischi relativi al rogito 

3.1 Rischi nell’acquisto di immobili in costruzione:  una particolare attenzione è stata posta dal legislatore francese per proteggere gli acquirenti di immobili in costruzione. In questo caso il rogito di acquisto viene realizzato a lavori non ancora terminati e l'acquirente diventa proprietario di un immobile in  "stato di futura consegna". Al momento del rogito pagherà il valore dell'immobile secondo lo stato di avanzamento lavori e la rimanente parte del prezzo all'effettivo avanzamento dei lavori stessi. Se nel frattempo l'impresa di costruzioni dovesse fallire è obbligatorio che vi sia una Banca o Istituto Finanziario che garantisca  la consegna dell’immobile. 

Sarà il notaio che, prima del rogito, dovrà verificare che questa garanzia sia stata approntata. In caso l'immobile costruito non corrispondesse a quanto indicato nelle piantine di vendita o nel capitolato con le caratteristiche tecniche sono previste riduzioni di prezzo proporzionali  in caso di  piccole differenze (fino al 5% di quanto previsto) oppure la restituzione di quanto versato in caso 

di ritardi o differenze sostanziali. 

3.2 Rischi nel pagamento del prezzo: il pagamento del prezzo di acquisto, sia per quanto riguarda la caparra che il saldo avviene solo tramite notaio. Infatti l’acquirente dovrà trasferire il denaro sul c/c del Notaio presso la Caisse Depot et Consignation (Cassa Depositi e Prestiti in Italia) solo attraverso assegni di c/c Francese o bonifici Bancari. Sarà il Notaio che, dopo il rogito, provvederà a trasferire il denaro al Venditore. 

3.3 Rischi occulti: in caso di acquisto di immobile nuovo da un operatore professionale (costruttore, promotore immobiliare o commerciante in immobili) è obbligatoria la presenza di una copertura 

3.5 Rischi relativi all’ottenimento del mutuo: chi intende  finanziare l'acquisto sottoscrivendo un mutuo deve indicarlo nella promessa di acquisto. In realtà se non intende ricorrere ad un mutuo dovrà scriverlo di proprio pugno secondo un testo già predisposto per  legge. L'indicazione dell'intenzione di ricorrere ad un mutuo gli permetterà di avere il tempo necessario per svolgere le pratiche senza che il venditore possa vendere ad altri l'immobile. Se poi  non riuscisse ad avere il mutuo alle condizioni che gli interessano potrà rinunciare all'acquisto ed avere diritto alla restituzione della caparra da parte del notaio o dell'agente immobiliare senza nessuna penale. Per quanto riguarda invece i rapporti con le Banche, una volta forniti alla Banca i documenti richiesti ed ottenuta l'approvazione sulla concessione del finanziamento, il richiedente riceverà da parte della Banca e per raccomandata la proposta di mutuo con indicati chiaramente tutti i termini del contratto di finanziamento. Solo dopo aver preso visione di questo contratto potrà accettarlo restituendolo per raccomandata alla Banca stessa. Questo sarà il contratto finale di mutuo che regolerà i rapporti tra le parti fino alla sua estinzione. Una volta che la Banca avrà ricevuto questo contratto firmato contatterà il notaio incaricato della stipula del rogito e, il giorno della stipula, gli farà avere direttamente l'assegno dell'importo del finanziamento. L'acquirente dovrà pertanto trasferire al notaio solamente il denaro relativo al suo apporto personale. 

3.6 Rischi relativi al rogito: una volta sottoscritto il compromesso ed ottenuto l'eventuale finanziamento l'acquirente riceverà a casa, da parte del notaio e per raccomandata, il progetto di atto. Da questo momento avrà sette giorni di tempo per manifestare il proprio disaccordo e chiedere la restituzione della caparra versata senza dover pagare nessuna penale. Passati i sette giorni senza contestazione le somme versate verranno perse in caso di mancato acquisto. Al rogito 

sarà presente un'interprete  a meno che il notaio garantisca che ha tradotto lui in italiano il testo del rogito e si assuma la responsabilità di eventuali contestazioni successive.  Nel caso poi in cui il notaio facesse uno sbaglio professionale per legge deve essere assicurato in modo che l'eventuale danno causato dal suo errore sia rimborsato dall’assicurazione. 

Copertura ssicurativa di due anni per gli accessori dell'immobile (impiantistica, serramenti ecc.) e di dieci anni per la struttura immobiliare. Sarà il notaio che redige l'atto di acquisto che dovrà aver 

verificato la stipula da parte del venditore dei detti contratti assicurativi. Nel caso di acquisto da parte di un privato  di un immobile usato venduto da un  operatore professionista il venditore sarà comunque responsabile dei vizi occulti non indicati in atto. Nessuna garanzia se invece si acquista un appartamento d’occasione da un privato. 

3.4 Rischi dovuti alla situazione finanziaria del venditore: il pagamento del prezzo avviene versando il prezzo sul conto corrente del notaio che, prima di trasferire la somma al venditore, provvederà a contattare gli Enti a favore dei quali sono iscritte ipoteche, il fisco, l’amministratore del condominio ecc.. Le somme eventualmente richieste da questi creditori verranno trattenute dal Notaio in attesa della valutazione della certezza del loro credito e solo la rimanente parte verrà trasferita al venditore. L'acquirente avrà così la certezza di acquistare un bene libero da ogni vincolo. 

3.5 Rischi relativi all’ottenimento del mutuo: chi intende  finanziare l'acquisto sottoscrivendo un mutuo deve indicarlo nella promessa di acquisto. In realtà se non intende ricorrere ad un mutuo dovrà scriverlo di proprio pugno secondo un testo già predisposto per  legge. L'indicazione dell'intenzione di ricorrere ad un mutuo gli permetterà di avere il tempo necessario per svolgere le pratiche senza che il venditore possa vendere ad altri l'immobile. Se poi  non riuscisse ad avere il mutuo alle condizioni che gli interessano potrà rinunciare all'acquisto ed avere diritto alla restituzione della caparra da parte del notaio o dell'agente immobiliare senza nessuna penale. Per quanto riguarda invece i rapporti con le Banche, una volta forniti alla Banca i documenti richiesti ed ottenuta l'approvazione sulla concessione del finanziamento, il richiedente riceverà da parte della Banca e per raccomandata la proposta di mutuo con indicati chiaramente tutti i termini del contratto di finanziamento. Solo dopo aver preso visione di questo contratto potrà accettarlo restituendolo per raccomandata alla Banca stessa. Questo sarà il contratto finale di mutuo che regolerà i rapporti tra le parti fino alla sua estinzione. Una volta che la Banca avrà ricevuto questo contratto firmato contatterà il notaio incaricato della stipula del rogito e, il giorno della stipula, gli farà avere direttamente l'assegno dell'importo del finanziamento. L'acquirente dovrà pertanto trasferire al notaio solamente il denaro relativo al suo apporto personale. 

3.6 Rischi relativi al rogito: una volta sottoscritto il compromesso ed ottenuto l'eventuale finanziamento l'acquirente riceverà a casa, da parte del notaio e per raccomandata, il progetto di atto. Da questo momento avrà sette giorni di tempo per manifestare il proprio disaccordo e chiedere la restituzione della caparra versata senza dover pagare nessuna penale. Passati i sette giorni senza contestazione le somme versate verranno perse in caso di mancato acquisto. Al rogito 

sarà presente un'interprete  a meno che il notaio garantisca che ha tradotto lui in italiano il testo del rogito e si assuma la responsabilità di eventuali contestazioni successive.  Nel caso poi in cui il notaio facesse uno sbaglio professionale per legge deve essere assicurato in modo che l'eventuale danno causato dal suo errore sia rimborsato dall’assicurazione. 

FISCO ED ONERI NOTARILI SULL'ACQUISTO

 

4.1 Immobili nuovi o in costruzione 

L'acquisto di immobili in costruzione o che abbiano meno di 5 anni di vita è soggetto a T.V.A. (IVA italiana) che è pari al 19,6% senza nessuna distinzione tra prima o seconda casa, residenziale o ufficio. 

I prezzi indicati al momento della vendita vengono espressi TVA compresa ed in tal caso saranno prezzi TTC (toutes taxes comprises). Nel caso di acquisto di immobili che godono di defiscalizzazioni all'acquisto (vedi capitolo incentivi fiscali) il prezzo verrà indicato sia al netto di TVA  e cioè HT (hors taxes) sia in TTC. 

Il costo del notaio sarà tra il 2,5 ed il 3,5% del prezzo TTC. 

 

4.2 Immobili con più di 5 anni In questo caso non vi è più la TVA ma una tassa di registro ed il costo totale del rogito sarà tra il 7,5 e l'8,5%.  La variabilità è dovuta all'incidenza dei costi fissi  che sono gli stessi quale sia il valore del bene pertanto più sarà alto il valore dell'acquisto più ci si avvicinerà alla soglia bassa di costo. 

 

4.3 Acquisto finanziato da mutuo bancario 

Le Banche Francesi possono scegliere tra il garantirsi accendendo una ipoteca sul bene finanziato o chiedendo una fideiussione ad un Istituto Finanziario a loro collegato. In ogni caso il costo per l’acquirente varia da 1 a 1,5% del valore della garanzia. 

 

In ogni caso, se il notaio non garantisce personalmente la buona traduzione bisognerà aggiungere il costo  dell'interprete (circa 500 €). 

 

 

 

 

FISCALITA' SUCCESSIVA ALL'ACQUISTO

 

5.1 Durante il periodo di proprietà 

 

- Ogni anno bisognerà pagare la Taxe fonciere (ICI italiana) il cui valore  varia in ogni località e che, in linea di massima ha la stessa incidenza dell'ICI. A differenza dall'Italia questa tassa viene    pagata con bollettini inviati direttamente dal fisco francese senza bisogno di fare denunce annuali. 

Gli immobili nuovi godono di una esenzione biennale della Taxe Fonciere. 

 

- A partire dal 2012 in Italia è stata istituita l’ IVIE una imposta patrimoniale dello 0,76% sugli immobili all’estero di proprietà di residenti in Italia. Questa imposta, per evitare la doppia imposizione (sia in Italia che nello stato in cui si trovano gli immobili) viene calcolata deducendo dallo 0,76% quanto già pagato come imposta dello stato in cui si trova l’immobile. Il valore sul quale calcolare lo 0,76% si trova usando i moltiplicatori dell’ IMU Italiana applicati alla rendita catastale, un appartamento tradizionale usato come casa vacanze o affittato saltuariamente utilizzerà il moltiplicatore residenziale 160, mentre un appartamento gestito con contratto di lungo termine con posizione fiscale di LMNP o affittacamere ammobiliato non professionista utilizza il moltiplicatore delle strutture alberghiere  65.  

 

Es: Un monolocale di 20mq a Nizza ha una rendita catastale di 900€ e paga una Taxe Fonciere di 450€  se acquistato in una struttura tradizionale pagherà un IVIE di: 

900€ x 160 x 0,76% =1.094 € – 450€ = 644€  

se acquistato con LMNP in una struttura turistica o per studenti pagherà un IVIE di: 900 € x 65 x 0,76%  = 444€ - 450€ = 6 € (non dovrà pagare nulla) 

 

- Chi usa l'immobile deve poi pagare la Taxe d'Habitation che, in linea di massima, è pari alla Taxe Fonciere. Se  l’immobile sarà dato in locazione è l’inquilino a doverla pagare mentre il proprietario, in questo caso, dovrà pagare l'Impot sur le Revenu (Imposta sul reddito). 

-  L'Impot sur le Revenu per i REVENUS FONCIERS (redditi fondiari) per i non residenti in Francia, è pari al 20%  del 70% dell’affitto effettivamente incassato dopo aver dedotto gli eventuali interessi sul mutuo che ha finanziato l’acquisto. Da Agosto 2012 oltre il 20 % bisognerà pagare anche il 15,5% come PRELEVEMENTS SOCIAUX perciò il totale sarà il 35,5% del 70% degli affitti incassati.